上海二手房“三价就低”松动涉税评估价上涨,房贷额度相应提高 |
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| 发布时间：2022年08月05日 作者： 来源：第一财经日报 |
| 在业内人士看来，短期房地产政策优化调整力度有望继续加大。在实行了近一年后，第一财经记者采访了解到，近期上海二手房 &ldquo三价就低&rdquo政策出现松动，此前的最低价&ldquo房地产交易中心涉税评估价&rdquo上涨，进而带动银行 额度提高。&ldquo7月份以来，二手房涉税评估价较之前有一定提升，但不同板块、不同小区的调整幅度不一样，有的比之前高了一成左右。&rdquo多位银 贷经理和中介人士向记者反馈称。以宝山区某老小区为例，之前涉税评估价约为合同网签价的六成左右，而近期已调整至近八成。与此同时，房贷市场也有恢复。记者此前了解到，上海地区二手房房贷放款时间缩短，在审批完成后且收到房产证和抵押证的情况下，有银行最快隔天即可放款。这一方面是受政策端支持影响，另一方面也与银行自身额度充足有关。在业内人士看来，上述一系列变化有利于二手房市场的回暖。未来，随着楼市支持政策加码，有望带动预期修复，助推市场复苏。涉税评估价有所提高去年8月，上海二手房 实行&ldquo三价就低&rdquo新政，即银行根据合同网签价、交易中心涉税评估价和银行评估价选择其中最低的 来审批 额度。所谓合同网签价，即由买卖双方共同商定，在房管局系统里体现的成交 银行评估价则是银行自身对于房产的评估 房地产交易中心涉税评估价，主要由房地产交易中心自动评估。记者当时了解到，房地产交易中心涉税评估价多为网签合同价的5～7折。如今，这一政策出现松动，也意味着，购房者 额度变高了。 银行某客户经理告诉第一财经记者&ldquo房产交易中心的评估价上去些了，以前是（市场价）的六到七成，现在能到八成左右。&rdquo邮储银行宝山地区某支 贷经理也对记者表示，评估价有一定的提升，但不确定具体提升多少，不同地区、不同小区的幅度会有不同。另外，多位中介人士也向第一财经表示，&ldquo三价就低&rdquo目前确实有所松动。&ldquo约是7月前后变化的，我们前段时间递交上去一个材料，320万元左右的房子评估价大概在250万元左右。&rdquo链家宝山区的一位中介称，按照首套房 （65）计算， 额度可达162.5万元，而在此前，评估价在210万元左右，只能贷136.5万元。另一位中介也提及，之前评估价是实际成交价的六七折，目前能达到八折。比如共康板块实际成交价一般是在每平方米5万多元，而年前核验价在每平方米3.1万元左右，6月底7月初则上涨至每平方米4.1万元了。链家杨浦区新江湾城的一位中介向记者表示，评估价确实高了一些，比之前能多贷一些，但是幅度不大。根据他的观察，新江湾城板块的各中高档小区评估价单价都提升了几千块，比如某小区实际交易价每平方米12万元左右，之前的评估价是7.5万元左右，如今是7.8万元。浦东唐镇地区的某中介也称&ldquo目前各个小区的最低价都不同幅度地上涨了， 额度在变大。&rdquo不过她强调&ldquo还是要看小区&rdquo，她所在门店附近的某小区评估价单价从5.6万元变为5.77万元，而附近的另一小区则未发现上涨。至于哪些小区的评估价更可能上浮，上述链家新江湾城的中介对记者称，目前并没有明确的规定和上调标准，只能根据实际成交来&ldquo试价&rdquo，通过交易过程中交易中心给出的评估价来判断。在他看来，品质高的小区评估价可能提升一些，没有电梯的一些老旧小区则没有什么变化。在业内人士看来，这一政策的放松将有利于二手房市场的回暖。此前，受&ldquo三价就低&rdquo叠加挂牌 核验的影响，上海二手房成交从去年7月起接连下挫，截至目前，已连续下滑12个月，并且连续多月低于1.5万套以下。尽管今年年初已有回暖的迹象，但整体仍处于底部。上海链家研究院数据显示，6月份，上海二手房共成交近1.6万套。有中介对记者表示，&ldquo三价就低&rdquo放松后，对于购房者来说，购房的&ldquo资金门槛&rdquo有所降低，原来首套房首付可能要五六成，现在四五成就可以了，购房者可能更多了。房贷市场逐步恢复除了涉税评估价提高外，6月以来，上海二手房房贷放款时间也有缩短。第一财经记者了解到，审批完成后，在客户双证（房产证和抵押证）办好的情况下，有银行最快隔天即可放款。而在年初，多数银行放款周期为1个月到一个半月。&ldquo（ 额度）非常充足。&rdquo交通银行某支行信贷经理此前对记者称，&ldquo房贷审批时间和之前比没变化，但放款速度加快了，之前是一个月左右，现在隔天即可放款，审批时间还是一个月左右。&rdquo 银行某支行信贷经理也对记者称，该 贷额度充足，目前审批需一周左右，主要是确定涉税评估价和查房，随后等产证出来后，隔天即可放款。其他国有大行中，工商银行某支行信贷经理称，正常情况下该行两三周就能放款邮储银行某支行信贷经理表示，该 贷审批同样是在2~3周，放款大概两三天农业银行某支行工作人员称，房贷审批放款需35个工作日。整体而言，不少信贷经理和房产中介的共识在于，当前房贷发放速度进一步加快，房贷额度也较为充裕。而房贷市场回暖的背后，离不开政策端的暖风频吹。近几个月来，各地因城施策节奏明显加快，力度不断加大，政策调整内容向优化限购、限贷政策延伸，尤其是部分热点二线城市加入政策优化行列。据中指研究院不完全统计，年内至少已有超210省市累计出台楼市支持政策近600次。7月份，全国有83省市出台与房地产市场有关的政策高达93次，其中公积金相关政策约50次，优化限贷相关政策约20次。当前来看，房地产市场的政策暖风有望持续。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，7月底中央政治局会议强调&ldquo要稳定房地产市场&rdquo，但&ldquo房住不炒&rdquo仍是房地产政策优化调整的底线&ldquo因城施策&rdquo仍是政策推进的主要方式，强调用足用好政策工具箱。各地需求端政策仍将继续改善。具体在政策端，陈文静表示，当前&ldquo稳地产&rdquo对&ldquo稳经济&rdquo尤为重要，短期房地产政策优化调整力度仍有望加大，供需两端政策均有空间，二线城市限购、限贷、限售等政策或将进一步优化，特别是&ldquo认房认贷&rdquo政策放松将有助于改善性住房需求释放，值得重点关注而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。此外，央行在8月1日召开的2022年下半年工作会议中明确表示，要因城施策实施好差别化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者称&ldquo这里可以看出三个内容，即个人按揭 的投放、房企的融资模式优化和房地产新发展模式的探索。总体上看，下半年会在个人购房和房企经营方面继续强化信贷投放，而REITs等创新力度也会有进一步改善的可能和空间。&rdquo |
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